Als eerste stap wordt een reserveringscontract ondertekend. Tegen betaling van een relatief gering bedrag ( 3000-6000€) wordt de woning dan tijdelijk van de markt gehaald.Zorg ervoor dat uw advocaat betrokken is bij de procedure vanaf het begin, dus vóór uw het reserveringscontract ondertekent zodat u zeker bent dat al uw belangen bescherm worden.

Juridisch onderzoek
Ons kantoor start dan alle nodige opzoekwerken en verificaties omtrent de woning. Wij raadplegen het kadaster, eigendomsregister, de VvE, gaan na er of geen beslag ligt op de woning, wat voor erfdienstbaarheden er zijn, gaan het bestemmingsplan na, etc. In bepaalde gevallen bevelen wij aan om de woning door een expert te laten controleren op bouwkundige gebreken.

Na het juridisch onderzoek zal de privékoopovereenkomst worden opgesteld. Deze privékoopovereenkomst zet alle details van de overeenkomst uiteen zoals de voorwaarden van de betaling, de datum van de notariële koopakte, extra clausules ter bescherming van uw belangen, een financieringsclausule mocht dit nodig zijn. Met andere woorden, ieder contract wordt door uw advocaat onderhandeld zodat alle nodige clausules voor uw specifieke situatie worden opgenomen. Geen enkel privékoopovereenkomst mag een standaardcontract zijn. Tijdens deze fase betaalt de koper 10% van de aankoopprijs min het reeds betaalde reservebedrag.

De procedure bij nieuwbouw is verschillend in het opzicht dat de projectontwikkelaar het betalingsschema zal vastleggen met het tijdstip en het percentage dat betaald moet worden. Bij het juridisch onderzoek worden naast de gebruikelijke verificaties, ook alle vergunningen nagegaan, de bank- of verzekeringsgaranties bij elke betaling, de 10-jarige verzekering voor structurele schade, de vergunning van Eerste Bewoning afgegeven door het Gemeentehuis. U zult verzocht worden alle correcte afwerkingen vóór de overdracht te controleren (“snag list”). Dit kunt u zelf doen, uw makelaar kan hiervoor zorgen of een technische architect kan worden in dienst genomen.

Protocol ter voorkoming van witwassing van geld
Net zoals in België of Nederland, hebben we ook in Spanje te maken met deze wetgeving. Projectontwikkelaars, banken, makelaars en advocatenkantoren moeten hieraan voldoen. Daaraan dient voldaan te worden vanaf de start van de zakelijke relatie.

1. De juistheid van de door de cliënt opgegeven identiteit moet gecontroleerd worden:

2. Onderzoek naar de aard en herkomst van inkomsten:

3. Een document van de bank te bezorgen dat de bankrekening waarvan de gelden komen weldegelijk uw bankrekening is.

Meestal werken we met een volmacht om in uw naam op te treden zodat u niet persoonlijk in Spanje aanwezig moet zijn voor iedere stap die ondernomen moet worden. De volmacht kan tijdens uw verblijf in Spanje verleden worden. De algemene volmacht houdt bevoegdheden in voor: aanvragen NIE-nummer, openen van de bankrekening, ondertekenen van documenten, afsluiten van verzekeringen, kortom alles wat bij uw aankoop mogelijk nodig kan zijn.

U kan ook uw plaatselijke notaris gebruiken. In dit geval, sturen wij het ontwerp per e-mail naar het door u gekozen notariskantoor met de nodige instructies. Deze volmacht staat in dubbele kolom in het Spaans en in het Nederlands. Ook vragen wij een door de notaris gewaarmerkt afschrift van uw paspoort. Het document moet voorzien worden van de Apostille van Den Haag. Wij vragen de plaatselijke notaris om u daarin bij te staan.

(Identificatienummer voor Buitenlanders)

Alle buitenlanders moeten dit nummer bij zich hebben, net zoals de Spanjaarden hun ID-kaart bij zich hebben. Het nummer wordt bij de Nationale Politie, afdeling Buitenlanders, aangevraagd. De leges worden op voorhand bij de bank betaald met het door de politie overhandigd formulier. Het is een tijdrovende procedure, vandaar dat we aanraden een volmacht te verlenen aan ons advocatenkantoor voor deze procedure. Het duurt een paar weken om het NIE-nummer aan te vragen en daarna op te halen.

U heeft een Spaanse bankrekening nodig. Ten eerste om alle fondsen over te schrijven voor de aankoop van uw woning, maar ook om de automatische incasso van de lopende kosten daaraan te koppelen (bijdragen voor de VvE, facturen van water en elektriciteit, verzekeringen, lokale belastingen, enz.). Zorg wel altijd voor voldoende fondsen op de rekening want anders vervalt de automatische incasso. De houders van de Spaanse bankrekening moeten de in de akte aangeduide kopers zijn. Dit waarborgt exclusieve controle van de fondsen. 

Hoewel het niet verplicht is om een testament in Spanje te doen verlijden, raden we toch aan dit te doen. Het maakt het voor erfgenamen heel wat gemakkelijker. Wij staan u bij in het zoeken naar de meest voordelige manier: erven, schenken, de woning reeds op naam van uw kinderen zetten, erven volgens nationaal recht of Spaans recht, etc. Wij werken samen met u aan de maximale erfbelastingbesparing.

Wij stellen voor uw specifieke situatie een schema op met de kosten en belastingen zodat u een duidelijk overzicht heeft van de kosten en belastingen. In het algemeen kan gesteld worden dat u rekening moet houden met ongeveer 12 % van de aankoopprijs aan kosten voor bestaande woningen en 14% voor nieuwbouw. Een hypotheek kan dat kostenpercentage verhogen met 1 - 2%.

Nieuwbouw:
De Belasting over de Toegevoegde Waarde (BTW) wordt toegepast op aankooptransacties van woningen en terreinen die voor de eerste keer worden verkocht. Deze belasting bedraagt 10% indien u een woning koopt en 21% indien u een stedelijk terrein koopt. Daarnaast zijn de transacties onderhevig aan een tweede belasting: het Zegelrecht (AJD) dat neerkomt op 1,5% van de aankoopprijs.

Bestaande woning:
Indien u een bestaande woning koopt, betaalt u de Overdrachtsbelasting in plaats van Btw en zegelrecht. Het belastingtarief is 8% tot 400.000,00 €; 9% tot 700.000,00 en 10%voor de rest. Over meubels wordt slechts 4% overdrachtsbelasting betaald.

Eens uw eigenaar bent, betaalt u de Onroerendzaakbelasting en de Belasting voor het ophalen van het huisvuil, een jaarlijkse gemeentelijke belasting. Ons kantoor zal ervoor zorgen dat deze belasting automatisch via uw bankrekening wordt betaald.

Iedere eigenaar van een woning in Spanje moet een belastingaangifte bij de Spaans Belastingdienst indienen. Deze jaarlijkse belasting wordt berekend als een percentage van de Kadastrale waarde van de onroerende goederen.

Als u beslist uw woning te verhuren, zal de inkomstenbelasting niet worden toegepast op de periodes waarin de woning werd verhuurd. Dientengevolge moet een aparte belastingaangifte ingediend worden voor de huuropbrengsten (19%).

De Vermogensbelasting zal worden toegepast op alle goederen die u in Spanje bezit zoals woningen, bankrekeningen en andere soorten goederen. De aangifte van deze belasting is enkel verplicht indien de nettowaarde van uw vermogen (dus, activa min schulden) hoger ligt dan 700.000 euro per persoon. 

- Notariskosten
- Registerkosten (Eigendomsregister)
- Advocatenhonoraria

Kosten zodra u eigenaar bent van de woning:
- Vereniging van eigenaren: kan maandelijks of driemaandelijks te betalen zijn
- Water, elektra, gas, internet, satelliet-TV
- Huisverzekering

Jaarlijkse belastingen als eigenaar niet resident van een woning:
- IRNR: staatsbelasting op de meerwaarde van het onroerend goed voor niet- residenten
- IBI: Onroerendezaakbelasting (gemeentebelasting)
- Belasting voor het ophalen van vuilnis (gemeentebelasting)

Het opmaken van een financieel plan met bijhorende juridische ondersteuning is van groot belang.

Natuurlijk zijn we ook onderlegd in vennootschapsbelasting en personenbelasting. We adviseren u op de best mogelijke manier op alle gebieden van fiscaliteit. Bent u niet op de hoogte van welke belastingen u allemaal moet betalen? Geen nood, Criado & Kraus zorgt voor een correcte, soepele en volstrekt wettelijke afhandeling van alle formaliteiten. 

In Spanje kunnen buitenlanders en niet-residenten zonder probleem een hypotheek aanvragen. Wij kunnen u helpen bij het vinden van de beste optie die het dichtst aansluit bij uw persoonlijke behoeften. Om een hypotheek in Spanje te verkrijgen moet er voldaan worden aan een reeks vereisten omtrent uw solvabiliteit en de waarde van de woning die u wenst te kopen.

Wat betreft het te lenen bedrag, kan er in het algemeen tot 60-65% van de waarde van de woning geleend worden in geval van niet-residenten en tot 90% in geval van residenten. Deze waarde zal het laagste bedrag zijn tussen de verkoopprijs en de taxatiewaarde.

Werknemers:
- De drie laatste salarisspecificaties.
- Bankverrichtingen van de laatste zes maanden waar te zien is dat uw salaris wordt gestort en uw eventuele hypotheek of schulden.
- Referentiebrief van uw bank.

Zelfstandigen:
- Aangifte inkomstenbelasting van de laatste twee jaar.
- Verslag van de boekhouder met een overzicht van uw inkomsten en schulden.
- Bankverrichtingen van de laatste zes maanden waar te zien is dat uw salaris/huuropbrengsten/inkomsten worden gestort en eventueel uw hypotheek of schulden.
- Referentiebrief van uw bank.

Deze belasting wordt toegepast op de nettowinst die u maakt op de verkoop van je woning. Dus: (Aankoopprijs + kosten) – (Verkoopprijs –kosten). De vermogenswinstbelasting is nu 19%. Indien u dus verbouwingen doet, hou dan goed de facturen bij, want deze kunnen dan weer opgeteld worden bij de aankoopprijs zodat er zo min mogelijk winstbelasting moet betaald worden.

De gemeentelijke belasting, of plusvalía municipal in het Spaans, wordt betaald aan het gemeentehuis van de plaats waar het huis is gelegen. Het wordt geheven over de stijging van de waarde van de grond, vanaf de datum waarop u het huis gekocht hebt tot aan het moment dat u het verkoopt. Dit hangt niet af van de verkoopprijs. Deze belasting wordt berekend aan de hand van de kadastrale waarde van de grond, het aantal jaren dat de eigenaar het in eigendom had, de coëfficiënt bij de gemeente, etc. Dit wordt vastgesteld en opgevraagd bij het gemeentehuis en kan pas exact berekend worden indien de juiste datum van overdracht bekend is.

Als een niet-resident in Spanje een onroerende zaak verkoopt, heeft de koper de verplichting 3% van de verkoopprijs in te houden en bij de belastingdienst te betalen als aanbetaling van de belasting die toekomt aan de verkoper die niet –resident is. Nadat deze belasting werd betaald dient de koper een “exemplaar voor de verkoper die niet-resident is” te overhandigen ter bewijs dat de aanbetaling werd gemaakt. En daarna kan het proces gestart worden om het resterende bedrag (3% min de te betalen belasting) terug te vorderen. Deze procedure duurt ongeveer 6 maanden, maar de belastingdienst kan meer tijd vorderen indien nodig.